hallo,
folgender fall:
oma O ist im besitz eines EFH.
sie überträgt dieses haus per schenkung an enkelin E.
im übergabevertrag wirde ein lebenslanges wohnrecht vereinbart.
E saniert das haus für ca. 150K.
es wurde ein mietvertrag zwischen E und O abgeschlossen und eine miete von 500 p.m. vereinbart.
frage:
entsteht hier überhaupt ein steuerlich anzuerkennendes mietverhältnis ?
gruß inder
Hallo Inder!
Nein, ein mietverhältnis ist nicht wirksam, zumindest nicht steuerlich, da die Oma die Wohnung ja nach anderem Recht nutzen kann.
Gruß
Jörg
Hallo,
ein Wohnrecht muss nicht zwingend unentgeltlich sein. Dies sollte dann aber auch so aus der Urkunde hervorgehen. Ist Entgeltlichkeit vereinbart, wird diese nicht so selten über einen formalen Mietvertrag geregelt. In so einem Fall würde ich davon ausgehen, dass dieses Mietverhältnis dann auch steuerlich relevant wäre.
Ohne Hinweis auf die Entgeltlichkeit könnte es allerdings schwierig werden. Aber man könnte natürlich zum Notar gehen, und dies in einer neuen Urkunde fixieren.
Gruß vom Wiz
Hallo Inder,
ich gehe davon aus, dass E ein Minus aus der Vermietung macht, das E gern mit anderen Einnahmen verrechnen möchte?
Neben dem Punkt, ob das Wohnrecht im Schenkungsvertrag entgeltlich oder unentgeltlich vereinbart wurde, ist der zweite Punkt: ist die Miete ortsüblich oder stark vergünstigt?
Wenn stark vergünstigt (weniger als 75% der ortsüblichen Miete), müsste ggf. eine Überschussprognose berechnet werden. Nur wenn innerhalb eines Zeitraums (i.d.R. ganze 30 Jahre) damit ein Überschuss erzielt werden kann, sind die Verluste mit anderem Einkommen verrechenbar.
(Ab 75% der ortsüblichen Miete unter nahen Verwandten akzeptiert das Finanzamt die Verluste auch ohne Überschussprognose).
Viele Grüße
Frank
Hi,
Neben dem Punkt, ob das Wohnrecht im Schenkungsvertrag
entgeltlich oder unentgeltlich vereinbart wurde, ist der
zweite Punkt: ist die Miete ortsüblich oder stark vergünstigt?Wenn stark vergünstigt (weniger als 75% der ortsüblichen
Miete), müsste ggf. eine Überschussprognose berechnet werden.
Nur wenn innerhalb eines Zeitraums (i.d.R. ganze 30 Jahre)
damit ein Überschuss erzielt werden kann, sind die Verluste
mit anderem Einkommen verrechenbar.(Ab 75% der ortsüblichen Miete unter nahen Verwandten
akzeptiert das Finanzamt die Verluste auch ohne
Überschussprognose).
hübsche Überlegungen, aber Thema völlig verfehlt.
Sag mal, hast du schon mal einen steuerlichen Nießbrauchserlass gelesen?
Zweifelnde Grüße
C. die sich fragt, was aus dem Forum geworden ist
Wohnrecht
Hi,
oma O ist im besitz eines EFH.
sie überträgt dieses haus per schenkung an enkelin E.
um alle Fragen zu beantworten: dann ist sie nicht mehr Eigentümerin
im übergabevertrag wirde ein lebenslanges wohnrecht
vereinbart.
Solche Übergabeverträge sehen im Regelfall vor, dass das Wohnrecht unentgeltlich vereinbart ist. Ich gehe davon aus, dass der Notar einen üblichen Vertrag aufgesetzt hat und nicht einen Spezialfall.
E saniert das haus für ca. 150K.
es wurde ein mietvertrag zwischen E und O abgeschlossen und
eine miete von 500 p.m. vereinbart.
frage:
entsteht hier überhaupt ein steuerlich anzuerkennendes
mietverhältnis ?
nein, auf keinen Fall
Das ist auch nachträglich nicht reparabel.
Der neue Eigentümer hat keine Mieteinnahmen, da die Oma das Gebäude unentgeltlich aufgrund des Wohnrechts nutzt (vorbehaltenes Wohnrecht). Die Aufwendungen können steuerlich nicht geltend gemacht werden. Wenn keine Einnahmen erzielt werden, dann können keine Ausgaben anerkannt werden.
Schöne Grüße
C.
Zweifelnde Grüße
C. die sich fragt, was aus dem Forum geworden ist
hallo C.,
das gibt sich wieder. ich mach es so, dass ich da einfach nicht drauf eingehe…
zum fall:
das wohnrecht ist im vertrag nicht näher definiert. es steht also weder was von unentgeltlich noch von entgeltlich (gibts ja auch).
ich sehe momentan auch keinen ansatz, ausser, dass man das wohnrecht (zukünftig) per notar in ein entgeltliches abändert.
da aber die aufwendungen in einem zeitraum liegen, als definitv noch kein steuerliches vermietungsverhältnis vorlag, laufen die sanierungskosten wohl ins leere…
zum glück hat die stpfl. den vertrag vorher vom stb prüfen lassen…
gruß inder
Hallo,
wenn Du schreibst, dass die Sanierung zu einem Zeitpunkt stattfand, als „definitiv“ noch kein steuerlich relevantes Vermietungsverhältnis vorlag, bezieht sich dies auf die Abfassung des schriftlichen Mietvertrages und/oder auf den Zeitpunkt der Aufnahme der (Miet)zahlung?
Wenn Zahlungen ab Übergabevertrag nachweisbar wären, ließe sich die Sache ggf. ja noch retten, denn bei entgeltlichem Wohnrecht würde es eigentlich keines Mietvertrages bedürfen, um die Zahlungspflicht zu begründen. Dann könnte man argumentieren, dass sich die Parteien von Anfang an einig waren, dass zu zahlen ist, und man das nur nicht ausdrücklich in den Übergabevertrag geschrieben hat (wozu einen auch niemand zwingen kann, auch wenn es bzgl. Beweiswert für die steuerliche Seite natürlich wünschenswert wäre).
Ein späterer schriftlicher Mietvertrag zur Fixierung ggf. weiterer Pflichten, wäre dann mE nicht unbedingt schädlich.
Gruß vom Wiz
wenn Du schreibst, dass die Sanierung zu einem Zeitpunkt
stattfand, als „definitiv“ noch kein steuerlich relevantes
Vermietungsverhältnis vorlag, bezieht sich dies auf die
Abfassung des schriftlichen Mietvertrages und/oder auf den
Zeitpunkt der Aufnahme der (Miet)zahlung?
weiss ich noch nicht 
Wenn Zahlungen ab Übergabevertrag nachweisbar wären, ließe
sich die Sache ggf. ja noch retten, denn bei entgeltlichem
Wohnrecht würde es eigentlich keines Mietvertrages bedürfen,
um die Zahlungspflicht zu begründen. Dann könnte man
argumentieren, dass sich die Parteien von Anfang an einig
waren, dass zu zahlen ist, und man das nur nicht ausdrücklich
in den Übergabevertrag geschrieben hat (wozu einen auch
niemand zwingen kann, auch wenn es bzgl. Beweiswert für die
steuerliche Seite natürlich wünschenswert wäre).Ein späterer schriftlicher Mietvertrag zur Fixierung ggf.
weiterer Pflichten, wäre dann mE nicht unbedingt schädlich.Gruß vom Wiz
o.k. danke
gruß inder
Hi,
zivilrechtlich mags du ja recht haben, steuerrechtlich ist das aber sicher nicht reparabel.
Schöne Grüße
C.
Wohnrecht wiederkehrende Leistungen
Hi,
wenn Du schreibst, dass die Sanierung zu einem Zeitpunkt
stattfand, als „definitiv“ noch kein steuerlich relevantes
Vermietungsverhältnis vorlag, bezieht sich dies auf die
Abfassung des schriftlichen Mietvertrages und/oder auf den
Zeitpunkt der Aufnahme der (Miet)zahlung?weiss ich noch nicht
Wenn du nähere Angaben zum Sachverhalt machen kannst, wäre es sinnvoll nochmal einen Thread anzufangen.
Wiz hat dir zwar Hoffnung gemacht. Seine Ansicht teile ich aber auf keinen Fall.
Die zivilrechtliche Behandlung der Verträge hat keine direkte steuerliche Auswirkung. Man muss jeweils die Erlasse dazu auswerten.
Stichworte für deine Suche sind:
vorweggenommene Erbfolge
Nießbrauch bzw. Vorbehaltswohnrecht
wiederkehrende Leistungen
BMF Schreiben vom 24.7.1998, IV B 3 - S 2253 - 59/98 =BStBl 1998 I 914 (für Definitionen)
BMF vom 13.1.1993 , IV B 3 -S 2190 - 37/92 =BStBl 1990 I 847 bzw. EStHandbuch Anhang 13 II
Entgeltliches vorbehaltenes Wohnrecht gibt es nicht, denn der Erwerber bekommt beim vorbehaltenem Wohnrecht nur die Gebäudehülle ohne das Nutzungsrecht (=Wohnrecht). Als Ersatzlösung wurden dann dauernde Lasten konstuiert, zu finden als „wiederkehrende Leistungen“, die „zufällig“ der zu zahlenden Miete in etwa entsprachen und das ganze dann ohne Wohnrechtsvereinbarung. An dieser Front ist es in den letzten Jahres sehr still geworden. Liegt wohl daher, dass das nur bei ertragbringenden Gebäuden überhaupt geht und eigengenutzte haben keinen derartigen Ertrag.
Zu wiederkehrenden Leistungen
BMF vom 16.9.2004 , IV C 3 - S 2255 - 354/04 =BStBl 2004 I 922
bzw. für neue Verträge
BMF vom 11.3.2010, IV C 3 - S 2221/09/10004 =BStBl 2010 I 227
Verträge werden im Steuerrecht grundsätzlich nur für die Zukunft anerkannt. Nachträgliche Änderungen werden meist nicht anerkannt.
Wenn also ein Vertrag mit vorbehaltenem Wohnrecht existiert, kann der neue Eigentümer den Deckel zumachen. Er hat keine Chance, seine Aufwendungen geltend zu machen, da er keine Einnahmen hat.
Wohnrecht ist immer stärker als jeder Mietvertrag.
Schöne Grüße
C.
Wenn Zahlungen ab Übergabevertrag nachweisbar wären, ließe
sich die Sache ggf. ja noch retten, denn bei entgeltlichem
Wohnrecht würde es eigentlich keines Mietvertrages bedürfen,
um die Zahlungspflicht zu begründen. Dann könnte man
argumentieren, dass sich die Parteien von Anfang an einig
waren, dass zu zahlen ist, und man das nur nicht ausdrücklich
in den Übergabevertrag geschrieben hat (wozu einen auch
niemand zwingen kann, auch wenn es bzgl. Beweiswert für die
steuerliche Seite natürlich wünschenswert wäre).Ein späterer schriftlicher Mietvertrag zur Fixierung ggf.
weiterer Pflichten, wäre dann mE nicht unbedingt schädlich.Gruß vom Wiz
o.k. danke
gruß inder
Hallo Cirwalda,
hübsche Überlegungen, aber Thema völlig verfehlt.
Es ist zwar etwas her, aber einen solchen Fall gab es im Bekanntenkreis. Hier hat der Steuerberater die Problematik genau so geschildert und darauf hingewiesen, dass der Mietvertrag so aufzusetzen sei (mit 75%). Das Finanzamt hat dies dann akzeptiert und erkennt die Verluste aus der Vermietung an.
C. die sich fragt, was aus dem Forum geworden ist
Das ist wirklich freundlich.
Ich bin bisher davon ausgegangen, das Forum diene zum gegenseitigen Erfahrungsaustausch.
Die genannten „hübschen Überlegungen“ entsprachen der Erfahrung, diese wollte ich mit dem Fragesteller und den mitlesenden austauschen.
Viele Grüße
Frank
Hallo Cirwalda,
Wenn also ein Vertrag mit vorbehaltenem Wohnrecht existiert,
kann der neue Eigentümer den Deckel zumachen. Er hat keine
Chance, seine Aufwendungen geltend zu machen, da er keine
Einnahmen hat.
Wohnrecht ist immer stärker als jeder Mietvertrag.
Darf ich hierzu auch etwas zitieren?
_[…] die Eigentumsübertragung einerseits und die anschließende Vermietung andererseits [sind] jeweils zivilrechtlich und wirtschaftlich getrennt und deshalb auch steuerrechtlich grundsätzlich unabhängig voneinander zu beurteilen […]
[…] ein Nebeneinander von Wohnungsrecht und Mietvertrag ist zivilrechtlich zulässig und steuerrechtlich grundsätzlich nicht zu beanstanden […]
[…] ein Nebeneinander von Mietvertrag und Wohnungsrecht grundsätzlich [steht] auch der steuerrechtlichen Berücksichtigung des Mietvertrags nicht entgegen […]
[…] Gleiches gilt dann, wenn ein bestehendes Wohnungsrecht oder - wie im Streitfall - die insoweit bestehende (schuldrechtliche) Vereinbarung über dessen Unentgeltlichkeit aufgegeben und zwischen Wohnungsrechtsinhaber und Eigentümer ein - fremdüblicher - Mietvertrag abgeschlossen und tatsächlich durchgeführt wird […]
[…] Ersetzen die Vertragspartner […] eine bisher gewährte unentgeltliche Nutzungsüberlassung durch eine entgeltliche […], stellen sie eine materiell-rechtliche Lage her, die sie bereits bei Eigentumsübergang rechtskonform hätten herstellen können[…] und deren Herstellung zu einem späteren Zeitpunkt als dem des Übergangs keiner anderen rechtlichen Würdigung unterworfen sein kann […]
[…] Das bloße Nebeneinander von dinglichem Wohnungsrecht und Mietvertrag stellt nach den vorstehenden Maßstäben keinen Gestaltungsmissbrauch dar. Die spätere Löschung des Wohnungsrechts im Jahre 1997 ist insoweit ohne rechtlichen Belang. Die ursprüngliche Unentgeltlichkeit des Wohnungsrechts wurde durch den später abgeschlossenen Mietvertrag konkludent und wirksam aufgehoben. Auch dies ist nicht rechtsmissbräuchlich._
Quelle: BFH-Urteil vom 17.12.2003 (IX R 60/98) BStBl. 2004 II S. 646
Viele Grüße
Frank
Ich bin bisher davon ausgegangen, das Forum diene zum
gegenseitigen Erfahrungsaustausch.
wer-weiss-was
ist ein kostenloses Netzwerk zum gegenseitigen Austausch von Know-how.
_Über unsere Expertenvermittlung kannst du aus 509.974 Mitgliedern die richtigen Ansprechpartner für deine Frage finden. In unserem Forum haben unsere Experten ihr Wissen in 4.959.514 Artikeln ausgetauscht, die häufigsten Fragen daraus wurden in 1.944 FAQ-Einträgen beantwortet.
_
Die genannten „hübschen Überlegungen“ entsprachen der
Erfahrung, diese wollte ich mit dem Fragesteller und den
mitlesenden austauschen.
Hier in diesem Brett geht es aber nicht um persönlich Erfahrungen sondern um Know-How auf dem Gebiet des Steuerrechts. Alles andere gehört ins Brett Plauderei.
VG
e,
die sich dasselbe wie C. fragt
Soll das jetzt eine lustige Plauderei werden?
Ich bin bisher davon ausgegangen, das Forum diene zum
gegenseitigen Erfahrungsaustausch.wer-weiss-was
ist ein kostenloses Netzwerk zum gegenseitigen Austausch von
Know-how.
know-how = […] Erfahrung, Erfahrungswissen, praktische Erfahrung […]
Aber weiter werde ich darauf nicht eingehen, das driftet jetzt wirklich sehr in die angesprochene „Plauderei“ ab 
Viele Grüße
Frank