Hallo, meine Schwester und ich haben eine Wohnung geerbt. Meine Mutter hat Nießbrauch. Die Wohnung ist seit über 10 Jahren an den ehemaligen Eigentümer der Wohnung vermietet.
Wir wollten die Wohnung schon mehrfach verkaufen, dies ist jedoch immer daran gescheitert, dass der Mieter klar gemacht hat, dass er nicht ausziehen möchte.
Nun haben wir Eigenbedarf für meine Schwester zum 1.10.12 angemeldet.
Der Mieter signalisiert nun (ob er das wirklich Ernst meint weiß man nicht), dass er bereit wäre auszuziehen. Meine Schwester ist nun arbeitslos und erhält nur 700 Euro Arbeitslosengeld und hat wegen der Wohnung, obwohl wir von der Miete nichts sehen, auch keinen Anspruch auf Hartz 4.
Wegen der derzeitigen wirtschaftlichen Situation halten wir es aber für möglich die Wohnung an einen Kapitalanleger zu verkaufen. Der Mieter wäre mit einem derartigen Kauf einverstanden. Dies wollen wir jedoch schriftlich von ihm haben, dass er uns hinterher keinen Strick daraus drehen kann.
Was sollte in einem derartigen Schreiben drin stehen?
Da bewegen Sie sich aber auf ganz dünnem Eis! Erst machen Sie Eigenbedraf gelten, dann bieten Sie dem Mieter die Wohnung zum Kauf an. Hat der darüber etwas schrifltich in Händen, ist Ihr Eigenbedarf völlig kaputt und Sie machen sich zudem wegen einer mißbräuchlichen Geltendmachung von Eigenbedarf u.U. strafbar! Der Mieter hat Sie anschießend in der Hand und Sie werden die Wohnung nie los! Wo befindet sich die Wohnung und wie hoch ist die derzeitge Miete; welche Kaufpreisvorstellung haben Sie? Vielleicht kann man Ihnenb da schnell und unkompliziert helfen!?!
wenn die Wohnung an einen Kapitalanleger verkauft wird, ist kein Einverständnis des Mieters erforderlich.
Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer muss den Mietvertrag ohnehin so übernehmen wie er ist. Der Mieter kann dem Verkauf nicht widersprechen, eine Zustimmung ist auch nicht notwendig. Er könnte sogar nach dem Verkauf in den Kaufvertrag einsteigen, jedoch nur zum gleichen Preis, den der Kapitalanleger zu zahlen sich im Kaufvertrag verpflichtet hat.
Ist der Mieter jedoch einverstanden, auszuziehen, so sollte er kündigen.
Hallo. Ihre Ausführungen sind mir nicht in allen Punkten klar. Entscheidend ist, was im Grundbuch steht. Hier stellt sich doch eher die Frage was ist mit dem Nießbrauch ihrer Mutter. Was der Mieter will, ist dabei doch wohl nicht so entscheidend. Ob er ausziehen will oder nicht ist nicht entscheidend. Ein etwaiger Käufer der Wohnung kann entscheiden, ob er den Mieter behalten will, oder ob er wegen Eigenbedarf kündigt. Ein Mieter kann nur dann Einfluss auf einen Verkauf nehmen, wenn ihm im Grundbuch irgenwelche Rechte zugesprochen wurden. Wenn es hier Unklarheiten gibt, würde ich einen Notar befragen. Der gibt ihnen Auskunft über die Möglichkeiten. Viel Erfolg A. Frank
Zuerst einmal haben Sie das Problem, dass der Nießbrauch für Ihre Mutter eingetragen ist und Sie und Ihre Schwester nur Eigentümer sind, aber Ihrer Mutter die Nutzung und die Einnahmen zustehen.
Somit ist der erste Schritt, dass Ihre Mutter auf das Nießbrauchsrecht und die Mieteinnahmen verzichtet.
Erst dann können Sie die Wohnung vernünftig verkaufen.
Bezüglich des Mietverhältnisses sollten Sie die Absprachen schriftlich festlegen und wenn dieser bereit ist auszuziehen einen Aufhebungsvertrag zum Mietverhältnis unterzeichnen lassen. Aufgrund des Nießbrauches muss Ihre Mutter diesem auch zustimmen.
Ich kann Ihnen nur raten, sich entsprechend von einem Rechtsanwalt beraten zu lassen.
Ich stelle mir gerade die Frag in wieweit der Mieter einem Verkauf zu stimmen muss. Eigentlich sind bei einem Verkauf einer vermieteten Immobilien nur besondere Rechte für den Mieter zu berücksichtigen. Wie z.B. eine Garantie, dass für 5 Jahre nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden darf.
Wozu genau soll die schriftliche Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Mieter dienen?
Im Zweifel würde ich das immer über einen Notar machen (wenn überhaupt erforderlich).
ich möchte Ihnen sehr dringend zur Vorsicht raten, weil eine Eigenbedarfskündigung sehr hohe Hürden mit sich bringt. Sie darf unter keinen Umständen dazu genutzt werden einen lästigen Mieter loszuwerden. Das ist strafbar und da müssen Sie sehr sehr aufpassen.
Der Eigenbedarf muss nämlich wirklich notwendig sein. Der jenige, der einziehen soll, darf keine Alternativen haben. Und wenn Sie dann das Haus verkaufen und der Mieter Lust dazu hat, müssen Sie im schlimmsten Fall mit einer wirklich hohen Strafe rechnen.
Falls Sie wirklich gute Gründe für einen Eigenbedarf haben, dann habe ich hier eine Eigenbedarfskündigung Vorlage. Da steht auch, worauf man achten muss.
Ich empfehle Ihnen zuerst Eigenbedarf anzumelden und dann dort tatsächlich eine Weile zu wohnen ( ca. 1 Jahr ). Danach können Sie überlegen, ob Sie das Haus nicht doch verkaufen möchten. Tuns Sie es, wird man Ihnen keinen Strick daraus drehen können, weil Sie ja tatsächlich dort gewohnt haben.