Zahlungsverzug/Fristlose Kündigung und Verzinsung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo zusammen,

angenommen ein Vermieter hat seit vielen Jahren einen Mieter der nur sporadisch (2-3x im Jahr) seine Miete zahlt. Die Nebenkostenabrechnungen zahlt er erst recht nicht. Nun ringt er sich dazu durch, endlich die frislose Kündigung auszusprechen.

Der VM müsste den Mieter ja nicht erst abmahnn, bevor er fristlos kündigt richtig?
Die Forderungen vor dem 01.01.2007 sind ja wenn ich das richtig im Kopf habe bereits verjährt, korrekt?
Wie errechnet sich die Verzinsung der Forderungen? Für die Berechnung der Verzinsung wird ja der Basiszinssatz + 5% herangezogen - welcher Stand des Basiszinssatzes wird hierfür herangezogen? Der Tag an dem die Forderung(en) entstanden oder der Tag an dem gemahnt/gekündigt wird?

Was mir gerade noch einfällt: Ist ein Mieter im Verzug, kann der VM ja nicht einfach Strom/Wasser/Heizung abdrehen, was ist wenn der VM fristlos kündigt (sogar noch 2 Wochen Zeit zum Auszug gibt) und der Mieter nicht auszieht? Darf er dann? Der VM hat ihm ja eigentlich die Nutzung der Wohnung ab dem Tag X untersagt?

Vielen Dank schonmal für die fiktiven Antworten zu diesen fiktiven Fragen *grins*

Grüße
HiO

#2

Guten Abend!

angenommen ein Vermieter hat seit vielen Jahren einen Mieter
der nur sporadisch (2-3x im Jahr) seine Miete zahlt. Die
Nebenkostenabrechnungen zahlt er erst recht nicht. Nun ringt
er sich dazu durch, endlich die frislose Kündigung
auszusprechen.

Das hängt wohl mit der aktuell in Düsseldorf sdtattfindenden Messe „boot“ zusammen. Der offensichtlich stinkreiche Vermieter hat sich ausgerechnet, dass eine kleine Segelyacht mehr drin wäre, wenn er mal siene Forderungen durchsetzte…

Der VM müsste den Mieter ja nicht erst abmahnn, bevor er
fristlos kündigt richtig?

Sobald die Rückstände den Betrag von zweiu Monatsmieten übersteigen, ist die fristlose Kündigung berechtigt.

Die Forderungen vor dem 01.01.2007 sind ja wenn ich das
richtig im Kopf habe bereits verjährt, korrekt?

Und wenn? Erstens ist Verjährung nur eine Einrede, die der Schuldner erst mal vorbringen muss. Zweitens hat Verjährung auf die Berechnung des Rückstandes, der zur Kündigung berechtigt, keine Auswirkung. Drittens erklärt ein schlauer Vermieter bei jeder Zahlung, dass er den eingegangenen Betrag mit dem jeweils ältesten Rückstand verrechnet.

Wie errechnet sich die Verzinsung der Forderungen? Für die
Berechnung der Verzinsung wird ja der Basiszinssatz + 5%
herangezogen - welcher Stand des Basiszinssatzes wird hierfür
herangezogen? Der Tag an dem die Forderung(en) entstanden oder
der Tag an dem gemahnt/gekündigt wird?

Die Verzinsung beginnt an dem Tag, an dem Verzug eintritt, das ist also in der Regel, wenn nichts anderes vereinbart worden ist, für jede Mietzahlung der vierte Werktag des jeweiligen Monats. Der Basiszinssatz selbst ist variabel und verändert sich alle sechs Monate.

Was mir gerade noch einfällt: Ist ein Mieter im Verzug, kann
der VM ja nicht einfach Strom/Wasser/Heizung abdrehen,

Aha. Man lernt nie aus. Warum sollte der Vermieter denn verpflichtet sein, es dem Mieter auch noch auf seine Kosten gemütlich zu machen?

Vielen Dank schonmal für die fiktiven Antworten zu diesen
fiktiven Fragen *grins*

Na Gott sei Dank! Das wäre ja auch entsetzlich, wenn jemand so blauäugig durch die Gegend liefe, jahrelang seinen Wohnraum einfach so herschenkte und trotzdem kein Geld für eine anwaltliche Beratung übrig hätte.

#3

… Immobilien sind nun mal nicht mobil. Und nicht jede Immobilie liegt in der 1a Lage eines Ballungsgebietes. Da ist möglicherweise ein bisschen Miete besser als gar kein Mieter.
Lediglich dein Hinweis auf die buchungstechnische Behandlung der Mieteingänge ist die Mühe Wert gelesen zu werden.
Hinweis an den UP: Strom und Gas dürfen im Normalfall nicht abgestellt werden. Probleme in der Energieversorgung wie z.B. aus nicht nachvollziehbaren Gründen immer wieder auslösende Sicherungen, oder eine ausgegangene Heizung müssen auch umgehend instandgesetzt werden :wink: sonst hat der Mieter ein Mietminderungs (und ggf. Schadensersatz) Anspruch.

vnA

#4

Hallo,

Hinweis an den UP: Strom und Gas dürfen im Normalfall nicht
abgestellt werden.

Komisch, die Versorgungsunternehmen machen das regelmäßig. Warum dürfen die das, ein Vermieter aber nicht?
Gruß
loderunner (ianal)

#5

Hi,

unter bestimmten Voraussetzungen, darf der VM wohl laut BGH das schon:

http://www.webnews.de/http://ra-scheuten.net/news/mi…

Gruß
Tina

#6

Huhu!

Warum dürfen die das, ein Vermieter aber nicht?

Ein möglicher Erklärungsansatz wäre, und darauf wollte „von nix Ahnung“ wohl hinaus, dass der Mieter seinem Vermieter nicht nur eine schuldrechtliche, sondern auch eine dingliche Verpflichtung abverlangen kann, nämlich das Recht zum Besitz der Wohnung. Der Besitz ist in diesem Land heilig, und der Besitz einer Wohnung (vgl. auch Art. 13 GG) gehört zum Allerheiligsten überhaupt.

Aber auch eine kalte, dunkle Wohnung ohne Wasseranschluss ist eine Wohnung. Daher stellt es m. E. keine Besitzstörung dar, wenn der Vermieter die Versorgung einstellt. Wäre es denn gerecht, wenn man sich durch Abschluss eines Mietvertrages verpflichten würde, sein eigenes Geld dafür auszugeben, dass es der säumige Mieter schön warm hat?

#7

Ein Versorgungsunternehmen darf einer Schwangeren oder einer Familie mit minderjährigen Kindern auch nicht einfach alles abstellen.

vnA

#8

Dieses Urteil bezieht sich auf Gewerberaum.

vnA

#9

Aber wenn Du den ersten Satz des Links liest, scheint es auch für Wohnraum zu gelten:

Ist ein Mietverhältnis beendet so darf der Vermieter die Versorgung der Mietwohnung mit Strom, Heizung und Wasser einstellen…

Gruß
Tina

#10

Hallo,

Ein Versorgungsunternehmen darf einer Schwangeren oder einer
Familie mit minderjährigen Kindern auch nicht einfach alles
abstellen.

Diese Sonderfälle kann ich hier aber nicht erkennen. Und im unten verlinkten Urteil lese ich auch anderes.
Hast Du denn irgendeinen Link, in dem Deine Meinung unterstützt wird?
Gruß
loderunner (ianal)

#11

Hallo!

Aber wenn Du den ersten Satz des Links liest, scheint es auch
für Wohnraum zu gelten:

Ist ein Mietverhältnis beendet so darf der Vermieter die
Versorgung der Mietwohnung mit Strom, Heizung und Wasser
einstellen…

Das ist eine Interpretation der Kollegin, die die Nachricht verfasst hat, und m. E. durfte sie diese Interpretation auch anstellen, denn die grundsätzlichen Ausführungen in der zitierten Entscheidung, welche man hier nachlesen kann: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprec… stellen keine Differenzierungen an.

#12

http://www.focus.de/immobilien/mieten/urteile/wasser… gegen Eigentümer
/t/saeumiger-mieter-wasser-abstellen/4190306
http://www.frag-einen-anwalt.de/Darf-Vermieter-Wasse…

#13

Hallo,
Im ersten Link steht drin, dass bei erheblichem Zahlungsverzug gesperrt werden darf.
Im zweiten Link stehen haufenweise weiterführende, offenbar teilweise widersprüchliche Links, die ich nicht alle verfolgt habe, die aber ohnehin mittlerweile offensichtlich etwas veraltet sind. Es geht jedenfalls auch aus dieser Diskussion hervor, dass der Vermieter sperren (lassen) darf.
Im dritten Link steht dann ganz deutlich: „Das Abstellen von Medien wie Strom oder Wasser führen zu einer Unbenutzbarkeit der Wohnung, was einer fristlosen Kündigung entspricht.“
Im hier besprochenen Fall ist aber die Kündigung bereits wirksam und der Ex-Mieter hat keinerlei Anspruch mehr darauf, die Wohnung zu benutzen.
Darf ich das jetzt so auffassen, dass Du Deine Meinung geändert hast und zu dem Schluss kommst, dass der Vermieter sperren darf?
Gruß
loderunner (ianal)

#14

nein.
Ich habe lediglich das Ergebnis meiner Suche (zumindest teilweise) hier eingestellt.
Ich habe bei der Suche festgestellt, dass die Gerichte in letzter Zeit doch unterschiedlicher urteilen als ich gedacht hatte und eine einschlägige höchstrichterliche Entscheidung offensichtlich noch aussteht.
Es kommt somit auf den Richter an, der zu entscheiden hat. Daher bleibe ich bei meiner Meinung, dass der VM es tunlichst unterlassen sollte die Energielieferung zu unterbinden. Einen fremden Energielieferanten wegen erfolgter Kündigung zur Abschaltung zu bewegen, dürfte so und so aussichtslos sein.

vnA

#15

Huhu!

Ich habe bei der Suche festgestellt, dass die Gerichte in
letzter Zeit doch unterschiedlicher urteilen als ich gedacht
hatte

Besser formuliert: Dass die meisten Gerichte eine andere Auffassung haben als ich.

und eine einschlägige höchstrichterliche Entscheidung
offensichtlich noch aussteht.

Hier nochmal für Dich der Link:

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprec…

#16

Hallo worldwidefab,

Ich habe bei der Suche festgestellt, dass die Gerichte in
letzter Zeit doch unterschiedlicher urteilen als ich gedacht
hatte

Besser formuliert: Dass die meisten Gerichte eine andere
Auffassung haben als ich.

ob sich das Urteil 1:1 auf Wohnraummietverhältnisse übertragen lässt steht wohl noch in den Sternen.
Zwar haben die Richter des XII. Zivilsenats dies angedeutet jedoch in den Randnummern 16 (Zumutbarkeit der Weiterbelieferung, also welche Kosten entstehen wirklich bei der Weiterversorgung - welche bei gewerblicher Nutzung in der Regel höher ausfallen dürften) und 18 (Fortsetzung der Leistungspflicht explizit bei Geschäftsraummietverträgen widersprochen) Ansatzpunkte für die Nichtanwendbarkeit auf Wohnraummietverträge gegeben.

Die Vermutung liegt nahe, dass die Richter des VIII. Zivilsenat diesem Urteil nicht folgen werden ohne „dem Löwen ein paar Zähne zu ziehen“.

Gruß

Joschi