wir(meine Frau und ich:smile:) besitzen ein grosses Grundstück(1200m2) mit einem Haus drauf. Der Wert der Immoblílie beträgt ca 260.000-270.000€. Das Haus wurde bis auf die Mauern komplett renoviert und isoliert…
Unser Plan ist es nun ein zweites neues Haus auf dem Grundstück zu bauen und das renovierte Haus zu vermieten.
Wir haben derzeit noch 170.000€ für das erste Haus abzuzahlen und würden für das neue Haus ja das Grundstück stellen.
Derzeit zahlen wir knapp 1000€ zzgl Nebenkosten ab(noch 21 Jahre).
Laut Anuitätenrechner im Netz könnte man die Abzahlung auf 30-35 Jahre ziehen und wenn ich dann noch das neue Haus finanziere mit zusätzlichen 160.000€(Ausbauhaus) wäre ich bei gesamt 330.000€ auf 33 Jahre bei 1,5% Tilgung bei einer monatlichen Belastung von 1230€ zzgl Nebenkosten.
Das renovierte Haus könnten wir für 1100€ zzgl Nebenkosten vermieten.
Wir verdienen zusamen etwa 4200€ netto sind 33Jahre alt und sind bei grossen Konzernen angestellt…
Haltet Ihr eine Finazierung dieser Geschichte für möglich? Gibt es noch was wichtiges zu berücksichtigen vor dem ersten Besuch bei der Bank?
Kann man die neue Gesamtbelastung steuerlich gegen die Mieteinnahmne stellen?
haben Sie mal grundsätzlich festgestellt, ob auf dem Grundstück überhaupt gem. dem gültigen Bebauungsplan ein 2. Haus gebaut werden darf und die Baugrenzen das hergeben? Diese Info gibt es beim örtlichen Hochbau- oder Planungsamt.
Beachtlich ist das sehr hohe Mietausfallwagnis von 100 % beim Neubau und der Vermietung eines Einfamilienhauses - was aus meiner Sicht rein wirtschaftlich kritisch zu betrachten ist. Da werden Sie extrem hohe Sorgfalt bei der Wahl des Mieters walten lassen müssen! Das vorhandene Grundstück sollte in jedem Falle so parzelliert werden, das für den Neubau eine klare Trennung hinsichtlich der Zufahrt zum Gebäude sowie Gebäude und Grundstück an sich geschaffen wird. Dies versezt Sie in die Lage, alle Kosten für das neue Grundstück, vor allem solche, die später den Mieter treffen, leicht abzugrenzen. Die Finanzierung sollten Sie dann ebenfalls nur auf dem neuen Grundstück eintragen lassen. Da schafft Ihnen für den Fall der Fälle die Möglichkeit, sich problemlos von neinem Objekt zu trennen, ohne dass dabei das verbleibende in Mitleidenschfat gezogen würde! - Vertrauen Sie insoweit dem Rat eines mit 46 Jahren Berufserfahrung altgedienten Bankers und vermeiden Sie sogenannte Gesamtgrundschulden, die beide Objekte belatstungstechnisch miteinander verbinden! Für die Zuweisung von Kosten und Erträgen gegenüber dem Finanzamt bringt diese Form der Aufteilung ebenfalls Klarheit bei der Verfassung der Anlage aus V+V, in der Sie Zinsen, AfA und Erträge gegenüberstellen; dabei bleibt der „Altbau“ völlig draußen vor!
ja habe ich schon mit den örtlichen Behörden geklärt, Bauantrag läuft. Ihre bedenken sind durchaus berechtigt, viele Dank… es ist ein Bau innerhalb der Baugrenzen möglich und alle geforderten Auflagen wie Zufahrt, Feuerwehrzufahrt, Baugrenzen, Bauhöhe usw werden erfüllt.
Mir geht es auch primär um ide Finanzierung der Geschichte…
Grundsätzlich kann so Vorhaben von einer Bank finanziert werden.
Setzt aber voraus das alle aber auch alle Kosten die für die Errichtung des neuen Hauses erfasst und geplant werden Ausbauhaus macht mich stutzig.
Hat das Haus eine eigene Zufahrt oder ist das nur über
eine gemeinsame Einfart zu erreichen? Wenn eigene Zufahrt zu Haus möglich bestens dann kann später mal das Grundstück geteilt werden und dem neuen Haus eine eigene Parzellezugeortnet werden.Mit dem Grundgedanken das dann auf eurem Grundstück noch fremde Leute mitwohnen habt Ihr Euch sicherlich schon auseinnander gesetzt.Das auch mal keine bezahlt werden könnte auch.(Miete)
Grundsätzlich ist das Vorhaben von einer Bank zu finanzieren wobei Ihr natürlich keine große Auswahl haben dürftet denn die derzeit finanzierende Bank für Euer bestehendes Haus wird sich leichter tun da es zu einer Gesamthaftung beider Immboblien kommt.
Steuerlich können natürlich alle Werbungskosten wie
Abschreibung,Schuldzinsen,laufende Unterhaltung,und vieles mehr gegen die Mieteinnahmen gegengerechnet werden.Das kann zu einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung aber auch zu einen Gewinn führen einerseits Minderung der Steuerlast andererseits durch die Steuerprogession zu einer überproportionalen Erhöhung der Steuerlast.Könnt Ihr ja mal,wenn Ihr ein Steuerprogramm habt simmulieren.Also in Euren Fall würde ich eine Zinsfestschreibung auf 10 Jahre wählen
gegen Tilgungsaussetzung über einen Bausparvertrag,
hat den Vorteil das einerseits Kapital angespart wird
aber die Schuldzinsen in gleicher Höhe bestehen bleiben.In der Regel steigt der Wert einer Immobilie
je nach Lage bis zu 2% im Jahr dann könnt Ihr entscheiden denn nach 10 Jahren kann nach derzeitiger Gesetzeslage sein Haus steuerfrei verkaufen,ob Ihr den
Bausparvertrag einsetzten wollt oder ob weiter bei gleichbleibender Belastung neu finanziert wird.Der Bausparvertrag ist auch eine Absicherung gegen steigende Zinsen spielt bei Vermietung aber nicht die große Rolle wenn die Zinsen steigen werden auch die Wohnungsmieten teurer.In der Regel könnt Ihr dann nach 10 Jahren auch darauf verzichten den Bausparer wieder einzusetzen und über das Geld frei verfügen und mit einer 1% Tilgung beginnen.
Wir werden wohl einen Mietausfall während der Bauzeit haben(3-5 Monate), da wir selbst in unserem jetzigen Haus wohnen. Dafür haben wir eine Liquiditätsreserve in der Finanzierung eingeplant.
Eine sorgfältige Wahl der Mieter ist pflicht, jedoch muss man auch ein wenig Glück bei diesem Thema haben.
Theoretisch sind wir jedoch finanziell in der Lage beide Objekte ohne Vermietung über Wasser zu halten. Das beudeutet, dass ein Leerstand des ersten Hauses nicht unweigerlich zu einem Ruin führt…
Die Gebäude stehen ca. 40m auseinander und werden unabhängig von einander versorgt werden. Auf dem vorderen Grundstück wird für die Durchfahrt zum zweiten Objekt eine Baulast eingetragen werden(Pfeifengrundstück)
Ist es denn überhaubt möglich den geplanten Neubau von dem bisherigen Haus auf gleichem Grundstück zu trennen? Die Bank hat ja damals das gesamte Grundstück mit Haus anteilig finanziert. So müsste ich ja zwei Finanzierung starten, eine für das jeweilige Objekt. Da ich bei dem errten Objekt eine Bauspargeschichte laufen habe, wird es wohl sehr schwierig sein die Verluste durch eine Umfinanzierung in Grenzen zu halten oder?
Warum ist eine Vermietung eines alleinstehenden und renovierten Einfamilienhauses aus wirtschftlicher Sicht kritisch zu beurteilen? Im Neubau wollen wir ja wohnen…und die neuen Mieter sollen durch Ihre Miete zu einer Entlastung führen. Wie vorab schon erwähnt könnten wir auch beie Immobilien tragen. Wäre zwar nicht ideal aber möglich…
Hallo,
dann wäre das ja schon mal positiv geklärt.
Bei der Finanzierung sollte man davon ausgehen, dass die Bank eine generelle Grundsatzhöhe bei Immobilien- Finanzierungen festlegt. Die dürfte bei ca. dem 6,5-fachen (Erfahrungswert) liegen, bezogen auf das Einkommen p.a. Das wären in Ihrem Fall also ca. € 327.000,–. Damit liegt Ihre Gesamtfinanzierung also schon etwas drüber.
Bei der Mieteinnahme ist zu berücksichtigen, dass hier die Bank nicht die vollen 100% als Einnahme betrachtet, sondern max. 70% davon (Mietausfall usw.). Nur diese 70% dürften Sie also Ihrer Berechnung hinzufügen.
Die Sache kann machbar sein, ist aber nicht sicher. In Ihrer Stelle sollten Sie noch einmal gut überlegen, sich weitere € 160.000,-- „an die Backe“ zu hängen. Überlegen Sie evtl. einen Verkauf des 1. Hauses und dann den Bau des 2., auch wenn das mit Unannehmlichkeiten wie Umzug etc. verbunden ist. Sie können sicher beruhigter schlafen. Denken Sie auch daran, dass bei einer so hohen Finanzierungsbelastung nichts schief gehen darf, wie z.B. Krankheit, Arbeitslosigkeit, Mietnomaden usw., also ein nicht unerhebliches Risiko.
Grundsätzlich dürfte eine Fin. aber machbar sein, wenn Sie bonitätsmässig gut darstehen.
das Grundstück ist sehr lang (80m) und die Zufahrt wird über die gleich Einfahrt erfolgen. Es wird eine Baulast für die Durchfahrt auf dem vorderen Grundstück eingetragen werden.
Die Objekte werden unabhängig von einander versorgt werden, sodass eine Teilung prinzipiell möglich ist.
Wir planen jedoch noch vor Baubeginn eine Teilung auszuführen, um im Fall der Fälle nicht alles zu verlieren…
Die Geschichte mit Fremden auf dem Grundstück und Mietern usw bereitet uns schon Magenschmerzen jedoch sehe ich es langfristig als Investition für das kommende Alter:smile:
Kann ich theoretisch auch zu einer ganz anderen Bank gehen und alles umfinanzieren? Ich denke das die jetzige Bank mein Vorhaben finanzieren wird aber beide Immobilien als Sicherheit für egal welchen Fall nutzen wird…und das ist nicht in unserem Interesse. Wir würde gerne flexibel bleiben und eventuell ein Haus abtreten wenn wir merken es geht so nicht mehr. Welches es dann ist möchten wir dann bestimmen und nicht die Bank:smile:
mit dem Gedanken zu verkaufen und neu zu Bauen haben wir auch schon gespielt…jedoch aufgrund es Potentials des Grundstückes und der Lage wäre ein Verkauf und Umzug aus unserer Sicht strategisch nicht sinnvoll.
Ein Risiko habe ich ja immer, egal wie hoch ich finanziere. Ich halte jedoch 1250€ im Monat zzgl Nebenkosten für beide Häuser ohne Mieteinnahmen für überschaubar. Wenn ich morgen tot umfalle, dann ist das halt so:smile:
Die 160.000€ sind kalkuliert für ein komplett fertiges Haus(davon 20.000€ Puffer), da ich über ein sehr gutes Netzwerk von Handwerkern verfüge und ich selber einges Leisten kann(Elektrik, Trockenbau, Fliesenarbeiten, Malen und teilweise Wasser und Heizung) Haus ist ohne Keller und von der Komplexität gut überschaubar, Grösse ca 130m2.
Die Ausparzellierung ist ausschließlich eine Frage der Abstandsflächen, die bei der beschrieben Grundstücksgröße unproblematisch sein sollte. Bei Klarer Parzellen bildung erhebt sich kein Frage nach Wegerechten etc. Die Bank müßte nach erfolgter parzellierung das neu entstandeen Grundstück aus der Mithaft für die bedstehende Finazierung freigeben. Ohne Freigabe wäre dies aber zunächst auch kein „Beinbruch“, solange die Finanzierung für das neue Objekt ausschließlich zu klaren steuerlichen Abgrenzung von Darlehen und zugrundeliegender Sicherheit angestrebt wird. Die Vermeitung eines Einfamilienhauses ist aus vielerlei Hinsint kritisch zu beurteilen. Die Unterhaltung und Bebauung ersteckt sich nicht auf mehere Wohnugnen unter einem Dach mit einer Kelleranlage; dies wirkt sich ungünstig auf die Lastenverteilung der Unterhaltungskosten aus. Für den Mieter endet die mentale Zuständigkeit regelmäßig an der Wohnungseingangstüre. Dies führt erfahrungsgemäß häufig dazu, dass die Unterhaltung der übrigen Bereiche stark vernachlässigt wird. Sie werden dies im Laufe der Vermietung noch feststellen und sich an diese Worte erinnern! Bei der Wahl des Mieters schauen Sie nur vor dessen Stirn; vor Überraschungen sind Sie nie gefeit. Wir praktizieren dies innerhalb unserer Mietverwaltung dergestalt, dass eine aktuelle Schufa-Auskunft vom Mieter auf Originalpapier und eine Selbstauskunft nebst Anlagen zu den darin gemachten Einkommensangaben vorgelegt wird. Dies läßt dann wenigstens einigermaßen die finanzielle Potenz eines Mieters erkenn. Der Rest ist eine Sache der Erfahrung mit der man in ausführlichen Vorgesprächen die innere Eingtellung des Bewerbers geschickt hinterfragt. Ich wünsche Ihnen bei Ihrem Vorhaben viel Erfolg und eine glückliche Hand bei der Mieterwahl!
Das ist nett dass sie mich anschreiben, aber über Finanzierung eines Hauses habe ich keine große Ahnung. Ich weiß nur dass dem Vaterstatt die Schulden anderer egal sind, man kann aber vieles bei der Einkommenserklärung angeben.
Mehr kann ich dazu nicht sagen.
Ich verstehe was Sie meinen mit der „mentalen Zuständigkeit“, da ich selber auch lange Mieter war. Wenn halt was defekt war dann ist es mir Egal was es kostet, es muss in Ordnung gebracht werden…
Ich bin mir sicher das ich mich auf ein Abenteur einlasse aber ich denke wer nicht wagt der nicht gewinnt:smile:
Derzeit sehe ich es grosse Chance mehr aus meinem erarbeiteten Kapital zu machen und das bei einem überschauberen Risiko.
Wenn das Grundstück geteilt wird und Du willst über eine andere Bank dieses neue Haus finanzieren muß eine Freigabeerklärung Deiner derzeitigen Bank eingeholt werden.Denn das Grundstück hat bisher insgesamt gehaftet also die Grundschuld ist auf dem Gesamtgrundstück. Denke das werden diese nicht machen. Ablösen? ja wenn es denn geht und die Vertragslaufzeit kurz vor dem Ende steht ansonsten
wird eine saftige Vorfallsentschädigung fällig.
Du siehst ohne Stellung von Zusatzsicherheiten wird Deine bestehende Bank sich nicht bewegen.Ansonsten mein Tip abwarten bis der Finanzierungsvertrag ausläuft dann nochmals in Planung gehen.Aber bitte dann kein Ausbauhaus oder sonstiges von alles aus einer Hand ist immer zu teuer. Suche dir vor Ort einen kleinen Bauunternehmer der Dir den Rohbau macht und die anderen Gewerke wie Elektro/Heizung-Sanitär/Dach unsw. an Ortansässige Handwerker vergeben. Fliesen und Malerarbeiten und sonstigen Kleinkram Gartenanlage übers Netz suchen (My Hammer -Blauarbeit)Also fazit die Zinsen werden noch einige Jahre auf niedrigen Niveau bleiben deshalb keine Panik.In der Ruhe liegt die Kraft, zu richtigen Zeit das richtige Tun.
Gruß wenn noch was ist melden
Ich würde dir nicht empfehlen das 2. Haus auf deinem Grundstück zu bauen. Wenn du nämlich keinen Mieter findest, der jeden Monat Miete zahlt, sieht deine Gegenfinanzierung ziemlich trübe aus. Und wer zieht schon gern in ein Haus ein, wo der Eigentümer mit Sichtkontakt jeden Tag prüft, ob die Hecke sauber ist oder der Müllkontainer zuweit auf dem Gehweg steht. Einzige Ausnahme: Du bist in einer Region, wo es kein Bauland mehr gibt (z.B. auf einer Insel). Wenn du Geld zuviel hast und unbedingt in Immobilien investieren willst, kaufe doch ein Haus billig in Übersee. Vermiete es und mach dort zweimal im Jahr Urlaub …