[ESt] Steuern auf Mieteinnahmen bei Liebhaberei?

[Lisc_5e28bc]

Hallo,

wenn Privatperson A ein leerstehendes Haus, das nur Kosten verursacht, zu einer
geringen Miete an Privatperson B vermietet, um durch diese Miete die laufenden
Kosten zu decken (also ohne Gewinnerzielungsabsicht), muss er diese Miete in der
Steuereklärung als zusätzliches Einkommen angeben? In welchem Bereich würde sich
eine Miete von z.B. 150 Euro im Monat auswirken? Würde sie ganz normal auf das
restliche Jahresgehalt aufgerechnet, also dieses um den entsprechenden Betrag
erhöhen?

Und eine zusätzliche Frage: Wenn ein Vertrag auf z.B. 10 Jahre abgeschlossen
wird, macht es steuerlich einen Unterschied, ob die Miete monatlich, jährlich
oder z.B. für den Gesamtzeitraum auf einen Betrag gezahlt wird? Wenn ja, welchen?

Vielen Dank für eventuelle Antworten!

[Anonym1_661d96]

Servus,

muss er
diese Miete in der
Steuereklärung als zusätzliches Einkommen angeben?

falls die Einnahmen dauerhaft niedriger sind als die Werbungskosten, liegt kein steuerbarer Sachverhalt vor.

Andererseits: Nachweisen kann man das im Zweifelsfall bloß, wenn man Einnahmen und Ausgaben zusammenstellt und die Abschreibung ermittelt. Wenn man das ohnehin tut, spricht eigentlich nichts dagegen, den Verlust aus Vermietung zu erklären und sich zu freuen, wenn dieser bei der Veranlagung berücksichtigt wird.

In welchem Bereich würde sich eine Miete von z.B. 150 Euro im Monat :auswirken?

Beispiel:

Einnahmen 150 * 12 = 1.800 €
Anschaffungskosten des Objektes: 80.000 €, 2% AfA = 1.600 €
Reparaturen, Instandhaltung: 800 €
Nicht umgelegte sonstige Kosten: 170 €
Erklärter Verlust aus Vermietung: 1.800 - 1.600 - 800 - 170 = - 770 €

Würde, bei Veranlagung „wie erklärt“, bei einem Grenzsteuersatz ESt von 35% rund 270 € ESt sparen.

Bei Verneinung der Gewinnerzielungsabsicht +/- Null, keine Auswirkung auf die ESt.

Und eine zusätzliche Frage: Wenn ein Vertrag auf z.B. 10 Jahre
abgeschlossen
wird, macht es steuerlich einen Unterschied, ob die Miete
monatlich, jährlich
oder z.B. für den Gesamtzeitraum auf einen Betrag gezahlt
wird? Wenn ja, welchen?

Es gibt bei Vermietung durch Privatpersonen keine aktive Rechnungsabgrenzung. Das heißt, daß die Miete dann als Einnahme anzusetzen ist, wenn sie eingenommen wird (von paar Ausnahmen im Dezember und Januar abgesehen).

Wenn für ein Jahr im Voraus bezahlt wird, wird das genau gleich behandelt wie eine monatliche Zahlung.

Ist der Unterschied zwischen Einnahmen und Einkünften im Beispiel oben klar geworden? Ein Objekt, das „nur kostet“, wird in jedem Fall zu darstellbaren negativen Einkünften führen.

Schöne Grüße

MM

[Oerdiz_3c5ebb]

Man sollte diese offiziell dem Finanzamt kundtun. Bei dauerhaften negativen Einkünften wird das FA diese mit Einvernehmen des Steuerzahlers nicht berücksichtigen.

Problematisch kann es werden, wenn man dem Rat des Schreibers über mir folgt. Denn, wenn erst mal negative Einkünfte angesetzt werden, die Bescheide evtl. vorläufig ergehen und dann Jahre später die Gewinnerzielungsabsicht verneint wird, dann darf man sich evtl. auf Nachzahlungen freuen. Und sehr oft hat man gesehen, dass Steuerzahler das Geld meist schon verstreut hatten.

Das ist auch oft so bei den Leuten, die sich Freibeträge eintragen lassen aber zu hoch. Und dann bringen die teilweise nicht mal den Nachzahlungsbetrag auf, weil die Kohle einfach weg ist.

[Anonym1_661d96]

Hallo Oerdiz,

abstrakt hast Du recht, aber im gegebenen Beispiel sind die in Frage stehenden Beträge so harmlos, daß ich dieses Risiko nicht sehe.

Anders wäre es bei irgendeinem von den legendären AfA- und Zinsaufblas-„Modellen“. Wenn aber im gegebenen Fall überhaupt noch etwas abzuschreiben ist, wird da (Wohnzwecke, Altbau) kein riskant hoher ESt-Betrag im Spiel sein, selbst wenn der veranlagende Mensch jahrelang pennt.

Klar: Es ist natürlich schon nützlich, einen Vorläufigkeitsvermerk zu lesen, wenn er mal dasteht…

Schöne Grüße

MM

[b_p_o_1a2317]

abstrakt hast Du recht, aber im gegebenen Beispiel sind die in
Frage stehenden Beträge so harmlos, daß ich dieses Risiko
nicht sehe.

Naja, das liegt wohl im Auge (bzw. Portemonnaie) des Betrachters…Ausgehend von Deinen Werten und angenommen, das FA veranlagt die nächsten 10 Jahre vorläufig (nicht, weil der Veranlagungsmensch pennt, sondern weil bei VuV-Ek wohl etwas großzügigere Handhabung und Prognosezeitraum), kommt dann letzlich doch irgendwann zu dem Schluß, dass es an der notwendigen Gew.erzielungsabsicht fehlt und veranlagt endgültig ohne Berücksichtigung der Verluste,dann käme da doch ein nettes Sümmchen zusammen, was einen vielleicht doch nicht unerheblich belasten könnte(ESt+Soli, stattliche Zinsen nicht zu vergessen,gute 5.000 € kommen da schon zusammen!)…
Wie gesagt, dem einen tuts weh, der andere lächelt nur müde drüber (wobei, bei einem Steuersatz von angenommenen 35 % lächelt er wohl eher drüber )

Gruß,
b_p_o

[barul76_a3b944]

auch Skepsis und Hinweis auf neuen § 11 EStG
Hi !

Ich teile ebenfalls die schon vorgetragenen Bedenken, dass bei nicht vorhandener Gewinnerzielungsabsicht die Verluste nicht berücksichtigt werden sollten. Ich würde im ersten Jahr dem Finanzamt die Einnahmen und Ausgaben mitteilen und auch darauf hinweisen, dass auch über einen Prognosezeitraum von etwa 20 Jahren mit keinerlei Gewinnen zu rechnen ist, man daher selbst von Liebhaberei ausgeht und das Finanzamt bittet, diese Auffassung zu teilen und die Verluste daher nicht anzusetzen.

Und eine zusätzliche Frage: Wenn ein Vertrag auf z.B. 10 Jahre
abgeschlossen wird, macht es steuerlich einen Unterschied, ob die
Miete monatlich, jährlich
oder z.B. für den Gesamtzeitraum auf einen Betrag gezahlt
wird? Wenn ja, welchen?

Es gibt bei Vermietung durch Privatpersonen keine aktive
Rechnungsabgrenzung. Das heißt, daß die Miete dann als
Einnahme anzusetzen ist, wenn sie eingenommen wird (von paar
Ausnahmen im Dezember und Januar abgesehen).

Diese Aussage ist nach der Neufassung des § 11 EStG nicht mehr so ganz zutreffend. Werden Einnahmen für einen Zeitraum von über 5 (? hab grad kein Gesetz zur Hand) Jahren in einem Veranlagungszeitraum vereinnahmt, sind sie auf die jeweiligen Jahre, für die sie gelten, aufzuteilen.

BARUL76

.

[Lisc_5e28bc]

Vielen Dank für Eure Antworten, die ich mir wohl noch einmal in Ruhe durchlesen
muss, bis ich alles ganz „verinnerlicht“ habe. Sollte doch noch etwas völlig
unklar bleiben, frage ich evtl. noch einmal, aber ich denke, grundlegend habe ich
es verstanden.

Herzlichen Dank!

[Anonym1_661d96]

Servus,

zur Frage des „Auflaufens“ von ESt-Minderungen bei vorläufiger Veranlagung, die dann zurückgefordert werden:

Die können selbst in dem wenig wahrscheinlichen Fall, daß die Chose nicht schon bei den ersten Veranlagungen näher geprüft wird, maximal vier Veranlagungen lang auflaufen: Ablaufhemmung gem. § 171 VIII greift bloß bis zu einem Jahr, nachdem die Ungewissheit beseitigt ist. Objektiv ist die Ungewissheit nicht mehr gegeben, wenn AfA-Bemessungsgrundlage, Fristigkeit der Vermietung, Höhe der Jahresmiete und Umfang der regelmäßig anfallenden Instandhaltungsaufwendungen und sonstigen WK bekannt ist. Das ist spätestens zur dritten Veranlagung in Folge der Fall. Wenn diese Dinge bekannt sind, gibts auch keine neuen Tatsachen mehr.

Das heißt, daß (vorausgesetzt, keine Hinterziehung ist im Spiel) die gewöhnliche Festsetzungsfrist nach 169 AO greift, und man auch, wenn die Veranlagungen vorläufig hinsichtlich der Frage der Liebhaberei sind, das nicht beliebig lange laufen lassen kann, um dann nach Jahren eine fette Rückforderung zu präsentieren.

Ein anderer Punkt bringt mich aber dazu, meinen Schnellschuss mit erheblichen Zweifeln zu versehen: Bei Miete unter 56/50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete muss das einheitliche Mietverhältnis steuerlich in einen unentgeltlichen und einen entgeltlichen Teil (mit anteilig zugeordneten WK) aufgeteilt werden, so daß man leicht zum gleichzeitigen Bestehen einer unentgeltlichen Überlassung und positiver Einkünfte kommen kann. Mehr als die Wahrscheinlichkeit von sehr wenig AfA und keinen Finanzierungskosten gibt der Sachverhalt halt nicht her, so daß hier doch ein fettes Fragezeichen stehen muss.

Ziehe mich also eingekniffenen Schwanzes hinter Eure Aussagen & Empfehlungen zurück…

Zur Pönitenz hier der neue 11er nachgeblättert:

Mieteinnahmen für einen Zeitraum von mehr als fünf Jahren im Voraus müssen linear verteilt werden, für kürzere Zeiträume hat der Vermieter die Option, dieses zu tun.

Schöne Grüße

MM

[Cirwalda]

verbilligte Vermietung Einnahmeerzielungsabsicht
Hallo,

aus der Praxis
Zumindest in Baden-Württemberg sind die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ein Prüfungsschwerpunkt bei der Veranlagung. Dazu wurden speziell die Veranlagungssachbearbeiter für verbilligte Vermietung geschult.
Diese ist auch bei Vermietung nicht an Angehörige zu prüfen. Dazu ist ein sog. „Liebhabereitest“ für 30 Jahre durchzuführen.

Also ich denke, sowas ist also etwas, was eher beanstandet wird. Ein Auflaufen von Verlusten, die nachträglich abgelehnt werden, ist deshalb eher unwahrscheinlich.

Das heißt, daß (vorausgesetzt, keine Hinterziehung ist im
Spiel) die gewöhnliche Festsetzungsfrist nach 169 AO greift,
und man auch, wenn die Veranlagungen vorläufig hinsichtlich
der Frage der Liebhaberei sind, das nicht beliebig lange
laufen lassen kann, um dann nach Jahren eine fette
Rückforderung zu präsentieren.

stimmt

Bei Miete unter 56/50 %
der ortsüblichen Vergleichsmiete muss das einheitliche
Mietverhältnis steuerlich in einen unentgeltlichen und einen
entgeltlichen Teil (mit anteilig zugeordneten WK) aufgeteilt
werden, so daß man leicht zum gleichzeitigen Bestehen einer
unentgeltlichen Überlassung und positiver Einkünfte kommen
kann.

stimmt

Bei Mieten zwischen 56/50% und 75% ist zu prüfen, ob innerhalb 30 Jahren ein positives oder negatives Ergebnis zu erwarten ist (Liebhabereitest). Bei negativem Ergebnis, werden die Werbungskosten anteilig gekürzt, bei positivem Ergebnis werden die Werbungskosten voll anerkannt. Z.Z. ein beliebtes Einspruchsthema

und gräm dich nicht, Steuerrecht bleibt immer spannend…

Schöne Grüße
C.