Vom mündlichen Mietvertrag zurücktreten?

Behörden & Recht Mietrecht
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Guten Tag,
folgende Frage:

potenzieller Mieter hat sein Interesse an einer Wohnung bei der Besichtigung bekundet.
Vermieter und potenzieller Mieter sind sich darüber einig geworden einen Mietvertrag zu schließen. Bisher telefonisch.
Über E-Mail hat der potenzielle Mieter seine Daten angegeben, damit der Vermieter diese in den Mietvertrag eintragen kann und diesen dem pot. Mieter zuschicken kann.
Es wurde also vereinbart, dass der Mietvertrag schriftlich festgehalten werden soll.

Nun hat sich die Situation aber geändert und der pot. Mieter möchte die Wohnung nicht mehr.
Kann er sich auf §125 BGB berufen, da vereinbart wurde, dass ein schriftlicher Vertrag gemacht werden soll und dieser noch nicht unterschrieben wurde?

"§ 125
Nichtigkeit wegen Formmangels

Ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, ist nichtig. Der Mangel der durch Rechtsgeschäft bestimmten Form hat im Zweifel gleichfalls Nichtigkeit zur Folge."

Mit freundlichen Grüßen und vielen Dank!

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Kann er sich auf §125 BGB berufen, da vereinbart wurde, dass
ein schriftlicher Vertrag gemacht werden soll und dieser noch
nicht unterschrieben wurde?

"§ 125
Nichtigkeit wegen Formmangels

Ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen
Form ermangelt, ist nichtig.

Also dieser Paragraph gilt ja nur bei Dingen, die per Gesetz an eine bestimmte Vertragsform gebunden sind (z.B. Immobilienkaufgeschäfte). Der findet hier IMHO keine Anwendung.

Allerdings klingt Eure Beschreibung so, als hätte der Mieter lediglich eine Mietabsicht geäußert. Diese zu ändern ist nicht verboten. Insofern sollte sich der Mieter keine Gedanken machen (höchstens moralisch, aber hey, Vermieter sind auch selten zimperlich).

Der Vermieter müsste einen Prozess führen, dass ihr einen mündlichen Vertrag hättet. Das wird der aber vermutlich nicht tun (der Ausgang zu seinen Gunsten ist sehr ungewiss).

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Aber sagt der zweite Satz

„Der Mangel der durch Rechtsgeschäft bestimmten Form hat im Zweifel gleichfalls Nichtigkeit zur Folge“

nicht aus, dass das auch gilt, wenn man abgemacht hat, etwas in schriftlicher Form festzuhalten?

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IANAL aber das „durch Rechtsgeschäft bestimmten Form“ heißt doch eben auch nur, dass es Rechtgeschäfte gibt, die die Form bestimmen. Mietverträge bestimmen aber keine Form.

5

Guten Tag zusammen,

Allerdings klingt Eure Beschreibung so, als hätte der Mieter
lediglich eine Mietabsicht geäußert. Diese zu ändern ist nicht
verboten.

Sehe ich anders. Wenn man sich im Vorfeld über die grundlegenden Dinge wie Objekt, welches zu mieten ist, Mietzins und Beginn einig war, so ist hier ein mündlicher Mietvertag entstanden. War man sich einig, dass der Mietvertrag schriftlich geschlossen werden wird, so kann man hier noch von einem mündlichen Vorvertrag reden. Hat aber keine Auswirkung auf die Verpflichtung.

Insofern sollte sich der Mieter keine Gedanken
machen (höchstens moralisch, aber hey, Vermieter sind auch
selten zimperlich).

Naja, müßten die Gerichte noch nach moralischen Gesichtspunkten handeln, so gäbe es ja quasi keine Rechtssicherheit mehr. Daher stimme ich Dir zu, Moral hat in der Rechtssprechnung keinen Platz.

Der Vermieter müsste einen Prozess führen, dass ihr einen
mündlichen Vertrag hättet. Das wird der aber vermutlich nicht
tun (der Ausgang zu seinen Gunsten ist sehr ungewiss).

Da wäre ich mir dann folglich auch nicht so sicher.

Gruß

Joschi

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IANAL aber das „durch Rechtsgeschäft bestimmten Form“ heißt
doch eben auch nur, dass es Rechtgeschäfte gibt, die die Form
bestimmen. Mietverträge bestimmen aber keine Form.

Aber ist der mündliche Mietvertrag an sich nicht ein so genanntes Rechtsgeschäft? Und in diesem Rechtsgeschäft wurde doch beschlossen, dass der Vertrag durch eine schriftliche Form festgehalten werden soll.

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War man sich einig, dass der
Mietvertrag schriftlich geschlossen werden wird, so kann man
hier noch von einem mündlichen Vorvertrag reden. Hat aber
keine Auswirkung auf die Verpflichtung.

Schade dass ich kein Anwalt bin. Das klingt nach einer spannenden Frage. Aber laienhaft würde ich deiner Argumentation entgegenhalten, dass ein solcher VORvertrag dann aber auch nicht zwingend dem Mietrecht unterliegt, also auch keine besonderen Kündigungsfristen kennt. Dann wäre er zu tagesfrist kündbar, da nichts anderes vereinbart wurde.

Ich kenne Vorverträge nur aus dem Bereich Immobilienkauf, die dann aber notariell abgewickelt sind und nicht kündbar sind. In allen anderen Bereichen ist ein Vorvertrag nur eine Vereinbarung, zu der man schlauerweise auch einen Ausstieg definieren müsste (oder ausschließen müsste), weil er ansonsten wirkungslos ist.

Der Vermieter müsste einen Prozess führen, dass ihr einen
mündlichen Vertrag hättet. Das wird der aber vermutlich nicht
tun (der Ausgang zu seinen Gunsten ist sehr ungewiss).

Da wäre ich mir dann folglich auch nicht so sicher.

Im schlimmsten Fall wartet man ab, bis sein Anwalt sich meldet und geht dann eine gütliche Einigung ein. Offenbar hat der Betroffene nicht die Absicht, noch in das Objekt zu ziehen. Ein zusätzlicher Umzug ist teurer als die Anwaltsgebühren.

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IANAL. Wenn ihr in Eurem Rechtsgeschäft eines mündlichen Vorvertrages (siehe Argumentation des Mitschreibers) festlegt, dass der Mietvertrag schriftlich geschlossen werden soll, dann muss er schriftlich geschlossen werden ABER die Frage ist doch, ob dieser Vorvertrag euch nun auch zwingt, den Vertrag abzuschließen.

Kann sein, muss aber nicht und ist vermutlich nirgendwo dokumentiert oder nachvollziehbar.

9

Hallo,

War man sich einig, dass der
Mietvertrag schriftlich geschlossen werden wird, so kann man
hier noch von einem mündlichen Vorvertrag reden. Hat aber
keine Auswirkung auf die Verpflichtung.

Schade dass ich kein Anwalt bin. Das klingt nach einer
spannenden Frage. Aber laienhaft würde ich deiner
Argumentation entgegenhalten, dass ein solcher VORvertrag dann
aber auch nicht zwingend dem Mietrecht unterliegt, also auch
keine besonderen Kündigungsfristen kennt. Dann wäre er zu
tagesfrist kündbar, da nichts anderes vereinbart wurde.

Ach Gott, wenn alle Anwälte wären… Gibt’s einen tollen Film: „Interstate 60“, sehenswert… Aber ich weiche vom Thema ab. Mein Wissen stammt auch nur von dem was ich gelesen oder gehört habe und stimmt auch nicht immer.

Also Vorverträge gibt es in allen Bereichen. Vorverträge werden so gedeutet, dass sie das beinhalten was der zukünftige Vertrag beinhalten soll. Es ist nicht davon auszugehen, dass der Mieter mit dem Vermieter einen Vertrag schließen wollte, bei dem die Kündigungsfrist einen Tag beträgt.
Daher gelten wohl auch - wenn nichts anderes vereinbart war - übliche Kündigungsfristen.

Über die Wirksamkeit eines Mietvorvertrages hat sich das LG Coburg, 24.03.2004 - Az: 33 S 16/04 ausgelassen. Das Urteil besagt grob, dass der Mieter sowohl die Rechte als auch die Pflichten des Mietvertrages erfüllen darf bzw. erfüllen muß.

Im schlimmsten Fall wartet man ab, bis sein Anwalt sich meldet
und geht dann eine gütliche Einigung ein. Offenbar hat der
Betroffene nicht die Absicht, noch in das Objekt zu ziehen.
Ein zusätzlicher Umzug ist teurer als die Anwaltsgebühren.

Vielleicht ist es auch sinnvoll sich im Vorfeld zu einigen. Der Anwalt des Vermieters könnte aufgrund des für den Vermieters geringen Prozessrisikos eine ungünstigere Einigung für den Mieter erreichen.

Gruß

Joschi

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IANAL. Wenn ihr in Eurem Rechtsgeschäft eines mündlichen
Vorvertrages (siehe Argumentation des Mitschreibers) festlegt,
dass der Mietvertrag schriftlich geschlossen werden soll, dann
muss er schriftlich geschlossen werden ABER die Frage ist
doch, ob dieser Vorvertrag euch nun auch zwingt, den Vertrag
abzuschließen.

Natürlich zwingt er nicht dazu den Vertrag abzuschließen, es ergeben sich aber halt auch Verpflichtungen aus dem Vorvertrag.

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Hallo,

War man sich einig, dass der
Mietvertrag schriftlich geschlossen werden wird, so kann man
hier noch von einem mündlichen Vorvertrag reden. Hat aber
keine Auswirkung auf die Verpflichtung.

Ich kenne diese „Vorverträge“, „Absichtserklärungen“ aus dem Geschäftsleben: „Es ist beabsichtigt, ihnen den Auftrag zu erteilen …“

Dabei werden aber konkrete Bedingungen zu Vorleistungen getroffen, über Vergütung einer vorab zu erbringenden Leistung etc. Dies ist der Fall, wenn der potentielle Auftraggeber noch gewisse Randbedingungen prüfen muss, seien es Finanzierung, Witschaftlichkeitsberechnungen etc.

Sind in einem derartigen Schreiben keine Vereinbarungen getroffen, gilt der Grundsatz: Keine Vereinbarung. Man wartet ab.

Entscheidend könnte im beschriebenen Fall allerdings der Inhalt/die Formulierung der Mail mit den Daten für den Eintrag in den Mietvertrag sein.

Gruß
Der Franke

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Hallo,

Ich kenne diese „Vorverträge“, „Absichtserklärungen“ aus dem
Geschäftsleben: „Es ist beabsichtigt, ihnen den Auftrag zu
erteilen …“

Ich denke Du beziehst Dich hier auf Absichtserklärung und könntest hier durchaus recht haben.
Bei Vorverträgen sieht es anders aus.

Aus

Vermieter und potenzieller Mieter sind sich darüber einig geworden einen Mietvertrag zu schließen. Bisher telefonisch.
…
Es wurde also vereinbart, dass der Mietvertrag schriftlich festgehalten werden soll.

schließe ich, dass ein Vorvertrag - wenn auch nur mündlich - zustande gekommen ist. Ins besondere hier „sind sich darüber einig geworden“. Das es sich nicht um einen Vertrag sondern um einen Vorvertrag handelt könnte man aus dem zweiten Satz ableiten.

Da keine Schriftform für diesen Vorvertrag notwendig ist, kann man davon ausgehen, dass er gültig ist.

Daraus ergibt sich, die übliche Rechtssprechung wie hier zum Beispiel:
http://209.85.129.132/search?q=cache:xrEIshOCZaMJ:ww…
ist auch im vorliegenden Fall gültig.

Dabei werden aber konkrete Bedingungen zu Vorleistungen
getroffen, über Vergütung einer vorab zu erbringenden Leistung
etc. Dies ist der Fall, wenn der potentielle Auftraggeber
noch gewisse Randbedingungen prüfen muss, seien es
Finanzierung, Witschaftlichkeitsberechnungen etc.

„Prüfen von Randbedingungen“ findet hier nicht mehr statt. Das wäre wohl eher bei einer Absichtserklärung der Fall.

Sind in einem derartigen Schreiben keine Vereinbarungen
getroffen, gilt der Grundsatz: Keine Vereinbarung. Man wartet
ab.

Man war sich einig über das Mietobjekt, mutmaßlich auch über den Mietzins und den Mietbeginn (wenn nicht, warum wäre man sich einig gewesen einen Mietvertrag zu schließen wenn die Rahmenbedingnungen noch nicht klar waren). Daher wurden doch Vereinbarungen getroffen.

Entscheidend könnte im beschriebenen Fall allerdings der
Inhalt/die Formulierung der Mail mit den Daten für den Eintrag
in den Mietvertrag sein.

Sie könnten die Annahme untermauern, richtig.

Ob und in wieweit unsere Annahmen richtig sind, kann wohl nur ein fachkundiger Anwalt beurteilen.

Gruß

Joschi

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Hallo,

Daraus ergibt sich, die übliche Rechtssprechung wie hier zum
Beispiel:
http://209.85.129.132/search?q=cache:xrEIshOCZaMJ:ww…
ist auch im vorliegenden Fall gültig.

Sehe ich nicht so, hier wurde eine schriftliche Abmachung mit Details getroffen. Ein spezieller Sachverhalt, eindeutiger.

Ansonsten sind wir einer Meinung.

Gruß
Der Franke

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Hallo,

Sehe ich nicht so, hier wurde eine schriftliche Abmachung mit
Details getroffen. Ein spezieller Sachverhalt, eindeutiger.

Die mündliche Abmachung ist genauso gültig wie die Schriftliche.

Im vorliegenden Fall wurde festgestellt um welche Wohnung es sich handelt, wann der Zeitpunkt der Anmietung stattfindet und wie hoch der Mietzins ist. Mutmaßlich ist das auch in diesem Fall gegeben.

Ansonsten sind wir einer Meinung.

Dann brauchen wir uns um den Rest ja nicht zu streiten :smile:.

Gruß
Der Franke

Gruß zurück und angenehmen Abend noch

Joschi

15

Hallo Karina1987,

die meisten Antworten bisher sind auf der falschen Fährte, du hast Recht, bislang ist kein mündlicher Vertrag und auch kein Vorvertrag zustande gekommen:

http://dejure.org/gesetze/BGB/154.html
(Absatz 2)

Es könnten aber Ansprüche bestehen aus http://de.wikipedia.org/wiki/Culpa_in_contrahendo

Dazu mehr hier: http://www.staff.uni-marburg.de/~mand/Materialien/SA…

VG
EK

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Ha! Ich werde doch noch Anwalt :smile:)

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Hallo Karina1987,

die meisten Antworten bisher sind auf der falschen Fährte, du
hast Recht, bislang ist kein mündlicher Vertrag und auch kein
Vorvertrag zustande gekommen:

http://dejure.org/gesetze/BGB/154.html
(Absatz 2)

Da hat man uns doch prägnant eines Besseren belehrt.

Jaja, so ist das halt mit den Rechtsanwälten :wink:.

Gruß

Joschi

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Hallo E. Krull

die meisten Antworten bisher sind auf der falschen Fährte, du
hast Recht, bislang ist kein mündlicher Vertrag und auch kein
Vorvertrag zustande gekommen:

http://dejure.org/gesetze/BGB/154.html
(Absatz 2)

Sehe ich es richtig, dass bereits telefonisch gegenseitig die Vereinbarung getroffen worden sein muß es wird ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen werden um vorgenannte Bedingung zu erfüllen?

Es würde dann in dem Falle auch nicht ausreichend sein, nur die Daten zum Eintrag in ein schriftlichen Mietvertrag zu übermitteln um aus diesem Sachverhalt zu schließen, dass ja logischerweise ein schriftlicher Mietvertrag angestebt wurde?

Kurz gesagt, es müssen beide erklärt haben „Wir schließen einen schriftlichen Mietvertrag“?

Würde mich brennend interessieren.

Gruß

Joschi

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Es wurde wohl schon der Zeitpunkt und die Miete durchgesprochen. Ebenso, dass der Mietvertrag auf ein Jahr befristet werden soll. Nicht in der Hinsicht, dass er nach einem Jahr endet, sondern, dass der Mieter nicht vor einem Jahr kündigen darf. Ist das überhaupt rechtens? Schon da hätte ich selbst einen Abflug gemacht. Der Vermieter ist nicht ganz einfach, hatte wohl Probleme jemanden lange in der Wohnung zu halten und will deshalb gleich jemanden mindestens für ein Jahr fest binden.
Der hat auch schon ganz schön Stress gemacht als der pot. Mieter höflich gefragt hat, ob man das noch alles rückgängig machen könnte, weil sich die ganze Situation nochmal geändert hat.

Nochmal ne Frage, der Mietvertrag müsste jetzt ankommen.
Es wurde ja noch nicht über alles gesprochen. Was ist z.B. wenn jetzt was drinsteht, von irgendwelchen Kosten, die noch nicht besprochen wurden oder irgendwelchen Renovierungsarbeiten, die man alle 2 Jahre machen soll, aber auch noch nicht angesprochen wurden. Kann man dann nicht sagen „Nee das unterschreib ich nicht.“
Lässt man sich deshalb nicht erstmal einen Mietvertrag vorlegen oder nimmt ihn auch zwei Tage mit sich nach Hause?
Nur weil ich mündlich sage: Ich würde die Wohnung nehmen, verpflichte ich mich doch nicht dazu einen Vertrag zu unterschreiben, der man dann so gar nicht gefällt?! Oder seh ich das falsch…?

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Hallo Karina,

E. Krull hat in seinem Artikel /t/vom-muendlichen-mietvertrag-zuruecktreten/5399949/15
Ich bitte die Verwirrung, die ich hier offensichtlich verursacht habe zu entschuldigen.

Gruß

Joschi